別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 須磨 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須磨 -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　尾崎　潤 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区鷹取町３丁目４１番 ｢鷹取町３－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 医院兼住宅 Ｓ3 小規模住宅に作業場 も見られる住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 鷹取 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 鷹取駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した既存住宅地域で利便性は高い。当分は現状を維持すると考えられる。地価は堅調に推移する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸 市内の居住者が大半を占める。当該地域は、駅に近く南側の国道沿いには大型店舗も見られ利便性が良好で、需給関係 は概ね安定している。土地は１５００万円前後（１００㎡程度）、新築戸建物件は３５００万円前後が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視 する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と 認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から検討 した価格と均衡している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須磨 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [142.4] [100.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 須磨区の人口は微減。取引件数は減少。景気 は緩やかに拡大しており個人消費は消費税引 上げがあるものの底堅く、設備投資は高水準 にある。 特段の地域要因の変動はないが、生活の利便 性等から需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％