別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長田 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　久男 印  TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区駒ヶ林南町４番１９ ｢駒ヶ林南町１－７７｣ ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 2:1 工場兼事務所 小規模工場が建ち並 ぶ臨海部の工業団地 南西8m私道 水道、ガス、下水 駒ヶ林 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中小工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ私道 交通 施設 駒ヶ林駅南西方 890m 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に小規模な工場が建ち並んだ臨海部の工業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維 持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市南部に形成された工業地域の広域にわたる。需要者は中小規模製造業や倉庫業を営む法人が中心で 、地域的には広範囲からの需要がある。流通業務地の需要は高まっているが、市内東部３区に比して設備投資への動き は鈍く、積極的な新規立地や拡張はあまり見られない。工場用地等の取引は少なく、画地規模や取引事情は様々で、売 買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小工場が多い地域であり、貸工場や貸倉庫も散見されるが、賃貸市場が十分に熟成していないため、経済 合理的な賃貸事業を想定することが非現実的であるため収益還元法は適用しない。以上により市場の実態を反映した、 比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [100.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市内の工業地域は、各方面へのアクセス が良好な東部に需要が集中している。 長田区内の臨海部の工業地は、新規投資はあ まりみられない。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％