別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長田 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区大谷町２丁目４１番２０ ｢大谷町２－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 116   (         19)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 の多い住宅地域 北東6m私道 水道、ガス、下水 西代 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ私 道 交通 施設 西代駅北西方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からやや遠い、丘陵に存する住宅地域であるが、値頃感から需給関係は安定しつつあり、地価は当面横 這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸高速鉄道線、山陽電鉄本線、地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線等の各沿線で、概ね神戸市の圏 域に存する中小規模の住宅地域。需要者は近隣の地縁者をはじめとする神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者 は少ない。駅接近性や地勢のやや劣る住宅地域であるが、近時は割安感から需要は持ち直しつつあり、地価は概ね横這 い傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば１，０００～１，１００万円程度が中心的価格帯と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、精度の高 い比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパート等の賃貸物件も見られるが、画地規模等の条件により合理的な賃貸 経営が成り立つ賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格 を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [153.8] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、 高齢化や中小企業の流出等により人口は震災 前の８割に届かず、住宅需要は東部３区に比 し相対的に弱い。 交通利便性にやや劣る住宅地域であり、周辺 環境に特段の変動はないが、値頃感から需給 関係は安定しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％