別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長田 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸 印  TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区鹿松町３丁目６番１１ ｢鹿松町３－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 丸山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 丸山駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の劣る高台の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、高齢化の進行等から供給物件の増加 が懸念される。地価は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線、市営地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は長 田区及び隣接区内の居住者が中心である。交通アクセス及び利便性が劣る高台の住宅地域で、高齢化と人口減少が進行 する一方、需要者は地縁者に限定される傾向にあり、地価の下落が続いている。土地の中心価格帯は１５０㎡前後で６ ５０万円程度である。新築戸建住宅は２，０００万円台前半が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模、行政的条件等から経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとん ど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の取引が中心の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での 取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [ 95.6] 100 100 [100.0] 100 [152.1] [102.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長田区北部では人口減少・高齢化・自然災害 の懸念等から地価下落が継続しているが、利 便性に優れる南部平坦地では転入者もあり需 要は堅調である。 地域要因に特別の変動はないが、生活利便施 設から離れた高台の地域にあって、需要は縮 小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％