別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長田 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善 印  TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区宮川町７丁目３番２２ ｢宮川町７－３－１｣ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 高速長田 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 高速長田駅北西方 860m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、生活利便性に優れた地域であり需給 は安定している。地価は横ばい乃至上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸高速鉄道線、山陽電鉄本線及び地下鉄山手線の沿線で、概ね長田区から兵庫区にかけての圏域に存す る中小規模の住宅地域である。需要者の中心は神戸市内の居住者が多い。既成の住宅地域で需給は安定している。土地 は８００万円～１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現 実的であり、収益価格は試算しなかった。当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であることから、自用目的での 取引が中心である。したがって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [111.2] [102.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では 需要は減退しているが、利便性の良好な中南 部の住宅地域では需要は堅調である。 既成市街地内の住宅地域であり、利便性が良 好なことから需給は安定している。なお、地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％