別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 灘 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   灘 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二 印  TEL.

鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７ ｢城の下通２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 王子公園駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと思料する。街路条件が劣る山 裾の住宅地の需要は弱く、地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね神戸市を中心とする山手の住宅地域である。需要者 は圏内の居住者を中心とし、圏外からの転入者も見られる。中小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、住 環境は比較的良好であるが、傾斜地が多く街路条件が劣るため需要は弱含みである。市場の中心価格帯は土地３５００ 万円～４０００万円程度、新築戸建住宅で５５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。公法上の 規制等より事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であることから収益価格は試算しなかった。比 準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した実証的な価格が得られた。よ って、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -19                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 65.8] [100.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    211,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 灘区の人口は横ばい傾向にある。景気は雇用 ・所得環境の改善により緩やかに回復してお り、住宅地の地価は概ね上昇傾向にある。 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％