別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 灘 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   灘 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区箕岡通２丁目６番４ ｢箕岡通２－１－４｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い山手の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　 交通 施設 王子公園駅北方 1.4km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はないので、当分は概ね現状を維持す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一 需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり、最寄り駅への接近性は 劣るものの、住環境は良好であり、不動産需給は概ね均衡している。土地は３，５００万円～４，０００万円程度の需 要が中心となっているが、地域的に取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件で は、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しな かった。利便性のほか環境を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に 係る各種補修正率の判断の適否等を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -19                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 67.3] [102.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに 加え、継続的な都市部への回帰傾向から灘区 における需要も底堅く推移している。 中規模一般住宅が多い山手の住宅地域であり 、地域要因に特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％