別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東灘 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東灘 9-4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸 印  TEL.

鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江浜町１３３番 ②地積 　(㎡) 1,614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 倉庫、車庫兼事務所 Ｓ3 中小規模の倉庫、配 送センターが多い工 業地域 南15m市道 水道、ガス、下水 深江 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 深江駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫・配送センター等が多い工業地域として概ね熟成している。２０１８年の台風で浸水が一部に見 られたが回復しており、現状の環境下で推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市と阪神間の各市臨海部の流通業務工業地の圏域である。需要者の中心は、物流業を営む法人、地元 の事業者である。大規模工場地は物流施設用地としての需要が堅調であり、中小工場地についても物流施設としての利 用が可能であれば需要は比較的安定している。成約価格、画地規模等にばらつきがあり市場の中心価格帯は見出しにく い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 流通倉庫等が多い臨海部にあって自用の倉庫兼事務所が多く、賃貸市場は未成熟であり、土地の経済価値に即応した適 切な賃貸事例を収集し得なかったため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たためそ の信頼性は高い。以上より、市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東灘 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,300 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 95,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阪神間の工場用地については流通業務地は概 ね堅調に推移すると見込まれる。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％