別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東灘 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東灘 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏 印  TEL.

鑑定評価額 76,300,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区深江北町３丁目２０番 ｢深江北町３－９－７｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ4 店舗、店舗併用住宅 等が建ち並ぶ商業地 域 南東12m市道 水道、ガス、下水 深江 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 深江駅北方 150m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、店舗併用住宅等が建ち並ぶ駅近の近隣商業地域であり、地域に格別の変動要因がなく、今後も現状のまま 推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    373,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市、芦屋市等の阪神間及び神戸市内の商業地域全般であると判定した。小規模な店舗が多く、需要者 の中心は地元の小規模店舗経営者であるが、外部地域からこの地を好んで参入してくる需要者もいる。立地条件の良い エリアを中心に地価は急上昇してきたが、地価の上昇も落ち着きを見せていると言われる。需要の中心価格帯は、立地 場所、立地条件によりまちまちであり、本件地点と同程度の大きさで、７，０００万円～１億円くらいである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は商業地であるが、商業地では主として賃貸物件が多く、収益価格を指標とすべきである。しかし、価格相場に ついては、阪神間の他の駅近や駅周辺の商業地等の取引価格水準、賃貸需要等の影響により地価が形成される傾向にあ る。よって、本件においては、近時の市場における取引実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更 に代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 5-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    380,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [100.0] 100 350,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    334,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 引き続き景気は良好であるが、今後は、より 物件の選別が進んで行くものと思われる。 阪神本線の高架工事が完成した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％