別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東灘 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東灘 -32 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉山手９丁目１５６４番４ ｢住吉山手９－１５－８｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い山手の住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 阪急御影 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 阪急御影駅北方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い山手の住宅地域である。地価の２極化により、利便性の劣る山手地域が敬遠さ れ、需要は減退しつつある。地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西宮市から神戸市中央区あたりまでの阪急電鉄神戸線及びＪＲ神戸線沿線の山手の住宅地域一帯である と判定した。需要者の中心は地縁者であり、その他、神戸市南部地域及び阪神地域の若い層の需要も見られる。バス便 利用の住宅地で、駅から遠く坂道も多いため利便性に劣り、需要は弱含み状態にある。土地は１，５００万円前後のも のが中心需要帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が並び建つ住宅地域であり、収益物件はまず見られない地域である。取引は自用目的が中心である。賃貸物件 があるとしても、転勤等のために一時的なものであることが多い。賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還 元法の適用は断念した。以上から、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -19                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は活性化しているが、地価は２極 化の傾向にある。山手地域の需要は弱い。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％