鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東灘 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０２国 -35	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3m私道、中間画地		１中専 (70,160)
b	ＵＳ３０２国 -19	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	ＵＳ３０２国 -12	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		近商 (100,240)
d	ＫＨ３０２国 -1	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＨＳ３０２国 -22	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,154	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	278,456	100 [ 89.2]	312,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 298,526	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	293,889	100 [ 93.8]	313,314		313,000
c	(　 ) 307,207	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	312,737	100 [ 99.5]	314,309		314,000
d	(　 ) 252,207	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	256,747	100 [ 84.0]	305,651		306,000
e	(　 ) 374,480	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,225	100 [ 123.2]	307,001		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

東灘 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,611,461	7,587,027	31,024,434	23,885,600	7,138,834	（　0.9549） 6,816,873	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	166,265,195 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東灘 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	320.00	ＲＣ6	1,590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	800 ㎡	25.8 m x 29.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、平均専有面積は約５６㎡、駐車場台数は１０台を想定する。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	320.00	65.0	208.00	2,147	446,576	2.0	893,152
							3.0	1,339,728
2～ 2	住宅	320.00	90.0	288.00	2,191	631,008	2.0	1,262,016
							3.0	1,893,024
3～ 3	住宅	320.00	90.0	288.00	2,191	631,008	2.0	1,262,016
							3.0	1,893,024
4～ 5	住宅	240.00	90.0	216.00	2,235	482,760	2.0	965,520
							3.0	1,448,280
6～ 6	住宅	150.00	90.0	135.00	2,257	304,695	2.0	609,390
							3.0	914,085

計		1,590.00	85.0	1,351.00		2,978,807		5,957,614
								8,936,421

⑨年額支払賃料	2,978,807 円　×　12ヶ月　＝　 35,745,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,745,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,877,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,668,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,957,614 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,936,421 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,886,464 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,611,461 円　　　　（　 48,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ３０２賃　　　　-12	2,278 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,381 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＯＴ３０２賃　　　　-13	2,281 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,304
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東灘 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,227,000 円	409,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,501,827 円	37,545,684　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 563,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,587,027 円　（　　　　　　 9,484 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,590.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,885,600 円（　　　　　 29,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,611,461 円
②総費用	7,587,027 円
③純収益　①－②	31,024,434 円
④建物等に帰属する純収益	23,885,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,138,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,816,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,265,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
東灘 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東灘 -24

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　山本　幸生

印

TEL.

鑑定評価額

249,000,000 円

１㎡当たりの価格

311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区住吉宮町３丁目３５番｢住吉宮町３－８－１９｣				②地積　(㎡)	800 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ6	一般住宅、賃貸マンションが混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	住吉 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

住吉駅南方

380m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後
とも概ね現状を推移するものと予測する。地価水準は利便性の良さを反映して上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 311,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、阪急電鉄神戸線及び阪神電鉄本線沿線で、神戸市東部及び阪神間諸都市にあって、最
寄り駅に比較的近くマンションと戸建住宅が併存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内で事業実績のあ
る不動産会社等である。近年の利便性志向の高まりや人気地区では供給が少ないこともあり、地価水準は上昇基調で推
移している。中心となる価格帯については、画地規模等により個別性が強く、まちまちであり把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺には賃貸用の共同住宅も見られるが、これらは遊休地の活用によるものが多い。戸建住宅の売買や分譲
目的のための土地取引が大半を占める近隣地域においては、土地の収益性に着目した地価は形成されておらず、居住の
快適性や生活利便性を重視した自用目的での価格形成が支配的である。よって、市場の実態を反映し実証性に富む比準
価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[103.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

311,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の人口は微増から概ね横這いの状態に
ある。不動産需要は総じて堅調であるが利便
性の劣る地域での需要は弱く地価は二極化傾
向が認められる。

地域要因に特に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東灘 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ３０２Ｙ -28	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、西10m、角地		１中専風致地区 (70,200)
b	ＹＹ３０２Ｙ -29	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南6m、角地		１低専 (70,150)
c	ＮＭ３０２国 -12	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	不整形	北5m市道、西22m、二方路		近商 (100,300)
d	ＯＴ３０２国 -1	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,002	100 [ 120.0]	[ 102.8] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.0]	357,667	100 [ 115.6]	309,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 377,966	100 [ 120.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	346,789	100 [ 109.6]	316,413		316,000
c	(　 ) 289,008	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	293,062	100 [ 95.6]	306,550		307,000
d	(　 ) 261,588	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,075	100 [ 73.5]	355,204		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
a	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
b	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 311,000 円／㎡]

東灘 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,251,915	7,196,849	30,055,066	22,425,600	7,629,466	（　0.9332） 7,119,818	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	173,654,098 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東灘 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	320.00	ＲＣ6	1,590.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	800 ㎡	25.8 m x 29.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階とも、各室の平均専有面積が約５６㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考として査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	320.00	65.0	208.00	2,020	420,160	2.0	840,320
							3.0	1,260,480
2～ 2	住宅	320.00	90.0	288.00	2,050	590,400	2.0	1,180,800
							3.0	1,771,200
3～ 3	住宅	320.00	90.0	288.00	2,150	619,200	2.0	1,238,400
							3.0	1,857,600
4～ 5	住宅	240.00	90.0	216.00	2,175	469,800	2.0	939,600
							3.0	1,409,400
6～ 6	住宅	150.00	90.0	135.00	2,220	299,700	2.0	599,400
							3.0	899,100

計		1,590.00	85.0	1,351.00		2,869,060		5,738,120
								8,607,180

⑨年額支払賃料	2,869,060 円　×　12ヶ月　＝　 34,428,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

　保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,428,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,811,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,417,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,738,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,512 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,607,180 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,780,119 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,251,915 円　　　　（　 46,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ３０２賃　　　　-4	2,872 ( 2,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.2]	100 [103.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,336 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＹ３０２賃　　　　-6	3,052 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.8]	100 [103.0]	100 [125.0]	100 [105.0]	2,308
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東灘 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,152,000 円	384,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,449,149 円	36,228,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 563,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	384,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	384,000 円	384,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	384,000 円	384,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,196,849 円　（　　　　　　 8,996 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	384,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,590.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,425,600 円（　　　　　 28,032 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,251,915 円
②総費用	7,196,849 円
③純収益　①－②	30,055,066 円
④建物等に帰属する純収益	22,425,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,629,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,119,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,654,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）