鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東灘 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０２国 -14	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	ＮＭ３０２国 -12	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	不整形	北5m市道、西22m、二方路		近商 (100,300)
c	ＮＭ３０２国 -32	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		１低専地区計画等 (70,150)
d	ＦＭ３０２国 -2	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南東3.2m私道、中間画地		１低専 (60,150)
e	ＦＭ３０２国 -4	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 584,416	100 [ 120.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	479,448	100 [ 112.8]	425,043	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	425,000
b	(　 ) 289,008	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	293,062	100 [ 69.4]	422,280		422,000
c	(　 ) 356,430	100 [ 120.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	290,681	100 [ 70.6]	411,729		412,000
d	(　 ) 475,624	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	477,489	100 [ 111.2]	429,397		429,000
e	(　 ) 329,477	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	325,638	100 [ 74.2]	438,865		439,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
a	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

東灘 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションの敷地と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
536,494,176	340,182,994	13	710,000	900.00	280,000	1,050.00
⑧開発法による価格	196,311,182 円　　　　（　 389,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東灘 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
505 ㎡	㎡		㎡		㎡	505.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
210.00 ㎡	1,050.00 ㎡	1,000.00 ㎡	50.00 ㎡	900.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 14 戸) 64㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 207.9 ％）	（ 198.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 85.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺における分譲マンションの新規分譲事例に基づき査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 900.00 ㎡　　＝　　　　 639,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 639,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 291,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 291,200 円／㎡　　×　　　 1,050.00 ㎡　　＝　　　　 305,760,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等に基づき不要と判定した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 639,000,000 円　　×　　　　　 14 ％　　＝　　　　 89,460,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

395,220,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	51,120,000 円	( 8 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 46,641,888 円
	販売総額(2期)	12,780,000 円	( 2 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 11,081,538 円
	販売総額(3期)	575,100,000 円	( 90 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 478,770,750 円
収入合計		－	－	－	－	536,494,176 円
支出	建築工事費(1期)	30,576,000 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 28,762,843 円
	建築工事費(2期)	30,576,000 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 27,059,760 円
	建築工事費(3期)	244,608,000 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 203,636,160 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	44,730,000 円	( 50 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 42,077,511 円
	販売管理費(2期)	26,838,000 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 23,751,630 円
	販売管理費(3期)	17,892,000 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 14,895,090 円
支出合計		－	－	－	－	340,182,994 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	536,494,176 円　　－　　　　　　 340,182,994 円　　＝　　　　　 196,311,182 円 389,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
東灘 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東灘 -4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　山本　幸生

印

TEL.

鑑定評価額

215,000,000 円

１㎡当たりの価格

425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区本山中町３丁目１４４番｢本山中町３－８－２０｣				②地積　(㎡)	505 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ6	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域	北11m市道	水道、ガス、下水	摂津本山 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

摂津本山駅東方

620m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅、マンション等が多い住宅地域であるが、地域要因に特別な変動はないので、今後とも概ね
現状を維持するものと予測する。地価水準は選好性の強さを反映して上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 393,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び阪急電鉄神戸本線沿線の東灘区を中心とする神戸市東部から西宮市の範囲に存する
住宅地域で、需要者の中心は同一需給圏内に分譲実績のあるマンション開発業者である。同一需給圏内での需給動向は
、従来から選好性が強く需要が旺盛な一方で、住環境及び利便性ともに良好なマンション用地の供給は相対的に少ない
状況にある。マンション用地は規模や立地条件等による個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層マンションが多い中に一般住宅も介在する住宅地域で、画地規模の大きい土地はマンション用地として取引される
ことが多い。実際の取引では、販売状況や投資採算性が検討されるものの、最終的には実勢価格や複数の業者間の価格
競争等によって決定される傾向が強いものと判断する。したがって、市場性を反映する比準価格を重視し、想定要素が
含まれる開発法による価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東灘 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 325,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[103.0]

100
[ 76.5]

[100.0]
100

423,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    414,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東灘区の人口は微増から概ね横這いの状態に
ある。不動産需要は総じて堅調であるが利便
性の劣る地域での需要は弱く地価は二極化傾
向が認められる。

地域要因に特に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

東灘 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ３０２Ｙ -29	神戸市東灘区		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南6m、角地		１低専 (70,150)
b	ＹＹ３０２Ｙ -28	神戸市東灘区		建付地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、西10m、角地		１中専風致地区 (70,200)
c	ＮＭ３０２国 -12	神戸市東灘区		貸家建付地	（　）	不整形	北5m市道、西22m、二方路		近商 (100,300)
d	ＯＴ３０２国 -1	神戸市東灘区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 377,966	100 [ 120.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	346,789	100 [ 79.2]	437,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	438,000
b	(　 ) 434,002	100 [ 120.0]	[ 102.8] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.0]	357,667	100 [ 85.0]	420,785		421,000
c	(　 ) 289,008	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	293,062	100 [ 70.4]	416,281		416,000
d	(　 ) 261,588	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	261,075	100 [ 55.0]	474,682		475,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

東灘 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションの敷地であると判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
536,422,284	337,909,072	13	690,000	900.00	280,000	1,050.00
⑧開発法による価格	198,513,212 円　　　　（　 393,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東灘 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
505 ㎡	㎡		㎡		㎡	505.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
210.00 ㎡	1,050.00 ㎡	1,000.00 ㎡	50.00 ㎡	900.00 ㎡	ＲＣ・5F ( 12 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 207.9 ％）	（ 198.0 ％）	（ 9.9 ％）	（ 85.71 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 21.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

690,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 690,000 円／㎡　　×　　 900.00 ㎡　　＝　　　　 621,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 621,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 291,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 291,200 円／㎡　　×　　　 1,050.00 ㎡　　＝　　　　 305,760,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等を参考に不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 621,000,000 円　　×　　　　　 14 ％　　＝　　　　 86,940,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

392,700,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	49,680,000 円	( 8 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 45,328,032 円
	販売総額(2期)	447,120,000 円	( 72 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 387,697,752 円
	販売総額(3期)	124,200,000 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 103,396,500 円
収入合計		－	－	－	－	536,422,284 円
支出	建築工事費(1期)	30,576,000 円	( 10 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 28,762,843 円
	建築工事費(2期)	30,576,000 円	( 10 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 27,059,760 円
	建築工事費(3期)	244,608,000 円	( 80 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 203,636,160 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	43,470,000 円	( 50 ％)	×　　0.9407	（ 6 ヶ月）	＝　　 40,892,229 円
	販売管理費(2期)	26,082,000 円	( 30 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 23,082,570 円
	販売管理費(3期)	17,388,000 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 14,475,510 円
支出合計		－	－	－	－	337,909,072 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	536,422,284 円　　－　　　　　　 337,909,072 円　　＝　　　　　 198,513,212 円 393,000 円／㎡