別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 田尻 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田尻 -3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕 印  TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月1日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡田尻町吉見１０２６番 ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西2.8m町道 水道、ガス、下水 吉見ノ里 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．８ ｍ町道 交通 施設 吉見ノ里駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは緩やかな下 落から概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線沿線の田尻町、泉南市、泉佐野市及びその周辺を中心とする住宅地域一帯。需要 者は泉南郡田尻町及び隣接市の居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は狭隘な道路を中心に 構成されるため、需要者の評価に一定の影響を与えるものの、最寄駅からの利便性に優れるため、周辺の地価は概ね横 ばい傾向で安定的に推移している。新築の戸建物件については２５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に 価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で近隣地域につい ては自己使用が中心の戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田尻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [138.9] [101.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は緩やかに増加傾向を示す中、関 西国際空港の訪日客も堅調に推移しており、 当町の地価動向は概ね安定的に推移している 。 最寄り駅から徒歩圏に存し、大きな地域要因 の変動はないが、既成住宅地域であり、地価 は緩やかな下落を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％