別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊取 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -15 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司 印  TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町久保３丁目１６７０番２外 ｢久保３－１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか作業 所等も見られる既成 住宅地域 北東5.8m町道 水道 熊取 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北５． ８ｍ町道 交通 施設 熊取駅南東方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移してゆくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に熊取町内における旧来から見られる住宅地域およびその周辺地域と判定した。近隣地域周辺はやや 地縁的選好性が強く、需要者は熊取町内及び周辺市町域にほぼ限られる。当該地域は最寄駅からバス圏域で、且つ、中 規模の既成住宅が中心の地域として変化がみられず、需給はやや弱含んでいる。依然として地価はやや下落傾向にある 。土地価格は、地積が１９０㎡程度で総額約６８０万円。新築戸建の総額は２～２．５千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、ＪＲ熊取駅からバス圏域にあり、旧来からの集落地域で住宅のほか事業所等も混在する。 周辺は自用目的の土地建物の取引が支配的であり変化は見られない。また、旧集落地域にある中規模住宅地であるため 、賃貸想定をすることが困難であったため、収益価格は試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格 を重視し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [136.3] [101.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかな回復基調も、海外経済の 悪化等による下振れリスクが存する。不動産 市場は、都心部においても踊り場の状況を迎 えつつある。 当地域は戸建住宅を中心とした旧来からの住 宅地域にある。駅から遠く需要もやや弱含み で、地価は下落傾向にあると思料する。 価格形成に影響を与える特記すべき個別的要 因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％