別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 熊取 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊取 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　西本　喜臣 印  TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南郡熊取町美熊台１丁目６２１番５０ ｢美熊台１－８－７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東5.1m町道 水道、ガス、下水 熊取 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．１ｍ 町道 交通 施設 熊取駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向で推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊取町及び泉佐野市のうち、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者は当該圏内の居住者が 中心となる。また、圏外からの転入者は少ない。閑静な住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏内になく、また、競合物 件も多いため、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で９００～１０００万円程度、新築戸建 で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、熊取町のほぼ中央部にある閑静な中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。最寄駅からはバス圏にあり、自 用目的の取引が中心である。地域周辺の賃貸需要は弱く、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用を断念 した。したがって、実証性を有し市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊取 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [103.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊取町の人口は減少傾向で、高齢化が進んで いる。経済回復の波及は少なく、不動産市場 は依然として弱含みである。 地域要因に変化はなく、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％