別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 能勢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能勢 -2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健二 印  TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡能勢町山辺６９番 ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか、一 般住宅も見られる住 宅地域 南東4.7m町道 水道、下水 山下 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ町道 交通 施設 山下駅北方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,188) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持して推移 するものと思われる。不動産需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢町及び周辺市町の市街化調整区域内の農家住宅地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する 個人に限定され、交通接近性、生活利便性等に劣ることから不動産需要は弱く、取引はほとんど見られず地価は下落傾 向で推移している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の自己所有を主体とした農家住宅地域であり、賃貸市場が認められないため、収益価格は試算しなか った。比準価格は市街化調整区域内の取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した適正な実勢価格が求めら れたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、周辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率とも高く、交通接近性 、生活利便性にも劣ること等から能勢町の不 動産需要は減退、地価は依然として下落傾向 で推移している。 交通利便性の劣る市街化調整区域の農家住宅 地で取引は稀で需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％