別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 能勢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   能勢 -1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　北村　亮二 印  TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊能郡能勢町森上４５番７０ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 南西6.5m町道 水道、下水 山下 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ　町道 交通 施設 山下駅北方 11.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は幹線道路背後地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状の環境のまま推移するものと予測 する。交通接近性に劣ることから不動産需要は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢町、豊能町のほか隣接市町に存する中小規模の一般住宅や農家住宅等が見られる地域である。主たる 需要者は当該地域に地縁を有する個人であるが、田舎暮らしに憧れる需要者層も散見される。近隣地域は能勢町の中で は生活利便性に優れる地域であるが、人口の減少、交通接近性に劣ることから不動産需要は弱含んでおり、地価は下落 傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地約２００㎡で、４００万円までであるが引き合いは少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は能勢町内の市街化区域の取引事例が少ないことから、能勢町西部の市街化調整区域内の戸建住宅地事例、及 び隣接する豊能町の戸建住宅地事例まで幅広く選択したが、適正に補修正しており、市場性を反映した価格である。一 方、当該地域は賃貸需要がほとんど認められないことから収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比 準価格を説得力のある価格と判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　能勢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 52.8] [103.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 能勢町は人口減少、高齢化、及び交通接近性 、生活利便性に劣ることから不動産需要は減 退、地価は下落傾向が続いている。 市街化区域内の住宅地域として成熟している が、不動産需要は弱含んでおり、地価はやや 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　 -20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％