鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

阪南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１３ -10	泉南市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.2m府道、中間画地		近商 (80,300)
b	７１１ -13	貝塚市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南西3.7m、北東3.7m、三方路		商業 (100,360)
c	７１２ -15	貝塚市		更地	（　）	不整形	北西16m府道、南西5m、角地		近商 (100,300)
d	７０２ -16	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2.5m市道、中間画地		近商 (90,240)
e	７０２ -21	泉佐野市		建付地	（　）	不整形	西7.5m府道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,072	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,258	100 [ 79.7]	69,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,300
b	(　 ) 94,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	96,555	100 [ 124.3]	77,679		77,700
c	(　 ) 86,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	84,939	100 [ 124.4]	68,279		68,300
d	(　 ) 51,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	50,885	100 [ 80.6]	63,133		63,100
e	(　 ) 72,398	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	81,086	100 [ 99.6]	81,412		81,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,600 円／㎡]

阪南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,598,194	844,448	2,753,746	2,527,560	226,186	（　0.9465） 214,085	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,460,104 円　　　　（　 45,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阪南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	98 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：府道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階事務所の鉄骨造３階建ビルで各階の部分貸しを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,865	110,968	7.0	776,776
							3.0	332,904
2～ 3	事務所	70.00	90.0	63.00	1,500	94,500	7.0	661,500
							3.0	283,500
～

～

～

計		210.00	88.3	185.50		299,968		2,099,776
								899,904

⑨年額支払賃料	299,968 円　×　12ヶ月　＝　 3,599,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,599,616 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 379,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,412,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,099,776 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 899,904 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 166,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,598,194 円　　　　（　 36,716 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７０８（賃）　　　　-1	1,679 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,972 円/㎡　月額支払賃料（　 1,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１２（賃）　　　　-4	2,048 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,090
c	７１５（賃）　　　　-6	2,225 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,129

阪南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,100 円	35,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,748 円	3,791,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	192,000 円	敷地外駐車場８千円×２台×１２月

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 844,448 円　（　　　　　　 8,617 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,527,560 円（　　　　　 25,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,598,194 円
②総費用	844,448 円
③純収益　①－②	2,753,746 円
④建物等に帰属する純収益	2,527,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,460,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
阪南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阪南 5-1

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　佐藤　さゆき

印

TEL.

鑑定評価額

6,820,000 円

１㎡当たりの価格

69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	阪南市尾崎町２丁目９４番７｢尾崎町２－２－１６｣				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ4	中低層の店舗兼住宅等が見られる駅前の商業地域	南西6m府道	水道、下水	尾崎 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ府道

交通

施設

尾崎駅北西方

60m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は繁華性の低い駅前商業地域で、特に重要な変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予
測される。当該地域の地価は底堅くなってきており、概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね阪南市を中心とする泉州南部の駅前商業地域である。需要者の中心は地元経営者である。尾崎駅は一
定数の乗降客は認められるものの、他の泉州地域の駅前商業地域のように外国人観光客による店舗需要、ホテル需要増
加も認められず、商業施設の集積性も低い。特に商業地として需要の高まりは見られないため、地価水準は横ばい傾向
にて推移するものと思料する。価格としては土地約１００㎡の規模で７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域は、店舗兼住宅を中心とする商業地域であり、周辺には貸店舗等収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で
あり、市場取引では、自己使用取引が大半を占めており、取引にあたっては、賃料収入を背景とした収益性は重視され
ない傾向にある。よって、賃貸収入による収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採
用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[106.0]

100
[192.6]

[100.0]
100

69,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は緩やかに回復している。個人消費
は持ち直し、設備投資は増加傾向にある。先
行きは、海外経済の不確実性などの影響が懸
念される。

地域要因には大きな変動はない。駅前商業地
域は需要が安定しており、地価は横ばい傾向
にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

阪南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１２ -15	貝塚市		更地	（　）	不整形	北西16m府道、南西5m、角地		近商 (100,300)
b	７０２ -16	貝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2.5m市道、中間画地		近商 (90,240)
c	７１１ -13	貝塚市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南西3.7m、北東3.7m、三方路		商業 (100,360)
d	７０２ -22	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	84,939	100 [ 121.1]	70,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,100
b	(　 ) 51,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	50,885	100 [ 73.1]	69,610		69,600
c	(　 ) 94,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	96,555	100 [ 140.3]	68,820		68,800
d	(　 ) 113,636	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,545	100 [ 164.2]	69,759		69,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +71.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,600 円／㎡]

阪南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,565,444	838,016	2,727,428	2,499,240	228,188	（　0.9465） 215,980	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,499,583 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阪南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	98 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：府道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上層階事務所の鉄骨造３階建ビルで各階の部分貸しを想定した。面積が小さく、駐車場は敷地外で確保することを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建店舗兼事務所としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,921	114,300	7.0	800,100
							3.0	342,900
2～ 3	事務所	70.00	90.0	63.00	1,450	91,400	7.0	639,800
							3.0	274,200
～

～

～

計		210.00	88.3	185.50		297,100		2,079,700
								891,300

⑨年額支払賃料	297,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,565,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,565,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 375,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,381,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,079,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 891,300 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 165,247 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,565,444 円　　　　（　 36,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１２（賃）　　　　-4	2,048 ( 1,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,014	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,031 円/㎡　月額支払賃料（　 1,921 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７１３（賃）　　　　-3	2,592 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [149.0]	100 [100.0]	2,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阪南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,900 円	35,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	112,716 円	3,757,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	192,000 円	敷地外駐車場８，０００円×２台×１２

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 838,016 円　（　　　　　　 8,551 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,499,240 円（　　　　　 25,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,565,444 円
②総費用	838,016 円
③純収益　①－②	2,727,428 円
④建物等に帰属する純収益	2,499,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,188 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,980 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,204 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,499,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）