別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阪南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -17 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき 印  TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市黒田４３０番３１ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 建売住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 尾崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 尾崎駅南方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。尾崎駅徒歩圏に あって、堅調な需要が認められることなどから、地価水準はやや上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線及びＪＲ阪和線沿線で概ね泉南市、阪南市内の圏域である。需要者の中心は泉南市、阪南市 内居住の一次及び二次取得者が大半を占める。同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。尾崎駅から徒歩圏内 にあり、住宅需要は堅調であるため、地価水準は横ばい傾向にて推移している。中心となる価格帯は、土地で１３０㎡ 程度で７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集 することができた。一方、収益物件は少なく、戸建の賃貸市場は未成熟と判断し、収益還元法の適用は断念した。よっ て、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかに回復している。個人消費 は持ち直し、設備投資は増加傾向にある。先 行きは、海外経済の不確実性などの影響が懸 念される。 地域要因には大きな変動はない。尾崎駅徒歩 圏は住宅需要が安定しており、地価はやや上 昇傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％