別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阪南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -15 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司 印  TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市箱作３０６番６ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模住宅の中に共 同住宅も見られる住 宅地域 西6.5m市道 水道 箱作 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 箱作駅北西方 200m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅を中心に共同住宅等も見られる旧来からの住宅地域であり、地域要因の変化は予測されない。駅から 徒歩圏にあるが、周辺地域も含め住宅需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線で概ね阪南市及び隣接市の圏域。需要者の中心は圏域内居住の一次及び二次取得者が大半を 占め、他からの転入は少ない。駅から近距離の住宅地域で地域要因は安定しているが、地縁的選好性が強く、圏外から の転入者はほとんど見られず、不動産市場の需給は弱い。このため地価水準は依然やや下落傾向に推移している。中心 となる価格帯は、土地で２００㎡程度では８００万～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅を中心としており、住宅敷地としての自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的と認められる。よって、代表標準地との価格検討でも十分に均衡を得ており適正・妥当と判 断される比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地であり、 近隣地域内では自己使用が中心であり、また戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [101.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然人口減少、高齢化率上昇が続き、経済は 停滞し、住宅は慢性的な供給過剰にある。住 宅需要は全般に弱含みで、一部を除き地価下 落傾向にある。 既成住宅地域であり、地域要因には大きな変 動はない。駅から近いが、古くからの住宅地 であり流動性が低く、地価は依然として弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％