別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阪南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -14 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司 印  TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市舞４丁目１５７３番１７１ ｢舞４－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模住宅が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 鳥取ノ荘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 鳥取ノ荘駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された戸建て住宅の連たんする住宅団地であり、地域要因の変化は予測されない。しかし、駅接近 に劣り、また街路幅員もやや狭いところから、需要は弱含みであり、地価は継続して下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線沿線で概ね阪南市及び隣接市の圏域。需要者の中心は同圏域内居住の一次・二次取得者が大半 を占めており、圏外からの転入は少ない。大規模住宅団地であり、地域要因は安定しているが、街路幅員が狭く、傾斜 が急であるなど造成の程度に劣り、需給は弱い状況が続き、地価は依然下落傾向で推移している。中心となる価格帯は 、土地で１９０㎡前後で６００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅地域で自用目的での取引が中心であり、収益物件はほとんど見られず、また戸建の賃貸市場もないと ころから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は豊富な取引事例から試算されたものであり、市場実態を反 映しており、近隣地域のような戸建住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均 衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [164.3] [102.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 依然人口減少、高齢化率上昇が続き、経済は 停滞し、住宅は慢性的な供給過剰にある。住 宅需要は全般に弱含みで、一部を除き地価下 落傾向にある。 既成の住宅団地であり、地域要因には変動は ない。供給過剰であり、また駅からの接近性 等に劣るため、地価水準は依然下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.7 ％  ％