別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阪南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -12 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき 印  TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市さつき台２丁目１０番１２ ｢さつき台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 和泉鳥取 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．８ｍ 市道 交通 施設 和泉鳥取駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした山手の住宅地域で、低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持すると予測す る。地域要因に特段の変動要因は認められず、地価水準は当面、やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で概ね阪南市が圏域である。需要者の中心は阪南市内居住の一次及び二次取得者が大半を 占める。圏外からの転入者は少ない。大規模住宅団地であるが、駅接近性に劣り、高低差もある住宅地域であるため、 住宅需要は弱く、地価水準はやや下落傾向に推移している。中心となる価格帯は、土地で１７０㎡程度では６５０万円 程度、新築戸建住宅で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引事例を収集 することができた。一方、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。よ って、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [120.4] [101.0] 100 38,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかに回復している。個人消費 は持ち直し、設備投資は増加傾向にある。先 行きは、海外経済の不確実性などの影響が懸 念される。 地域要因には大きな変動はない。大規模住宅 団地であるが、交通利便に劣り、住宅需要が 弱いため、地価は下落傾向にて推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％