別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 阪南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阪南 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子 印  TEL.

鑑定評価額 3,520,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阪南市箱作２８７４番１３２ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ山手の既成住宅地 域 南6.4m道路 水道、ガス 箱作 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．４ ｍ道路 交通 施設 箱作駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地域要因に特段の変動は見 受けられないが、需要は慢性的に弱含んでおり、地価水準は当面、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪南市を中心とする泉州地域で、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者の中心は前記圏 内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。郊外の住宅団地内に存し、旧来からの住宅団地では供給過多の状況が 継続し、需給バランスはやや均衡性を欠いており、市場滞留期間も長期化する傾向である。市場の中心価格帯は、標準 的規模の土地で総額３５０万円程度、新築土地付建物で総額２０００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ第一種低層住居専用地域内の住宅地域に存し、自己使用が大半を占め、戸建住宅等の賃 貸市場がないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、自用目的での取引が主である同一需 給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、市場性を反映した比準 価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阪南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [163.9] [104.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阪南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向。景気回復基調が続く中、当市への影響は 少なく、一部地域を除いては不動産市場は依 然弱含んでいる。 郊外の住宅団地で、最寄駅からは距離があり 利便性に劣る。当該地域に特段の変動要因は なく、地価は引き続き下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％