別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大阪狭山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和 印  TEL.

鑑定評価額 6,910,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市大野西７４９番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の周囲に農 地が多く見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 金剛 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金剛駅南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の戸建住宅地域としての住環境が維持されており、特段の大きな地域要因の変動はなく、今後 も当面は現状を維持していくと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線及び近鉄長野線沿線の市街化調整区域内の住宅地域で、概ね大阪狭山市及びその隣接市の圏域 である。需要者は地縁性のある大阪狭山市内及びその隣接市域内の居住者が中心であり、圏域外からの転入者はほとん どいない。最寄駅からは遠く、利便性が劣り、また農家住宅としての居住環境が主となる地域であることなどから、需 要の低迷が続いており、土地の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠い市街化調整区域内の農家住宅地域で、貸家に対する需要はあまり見られない。賃貸市場は未成熟で、事業採 算性に裏付けられた賃貸用共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。自用目的の需要が支配 的な地域であるので、多くの取引事例に基づき、市場の実態を反映して、規範性が高いと認められる比準価格を標準と し、前年標準地価格や市街化調整区域内の他の標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口の減少、高齢化社会の進展、消 費低迷の下で、当市の不動産需給は立地条件 に基づく選別が見られ、総体的には弱含みで 推移している。 最寄駅から遠い市街化調整区域内の住宅地域 で、特段の地域要因の変動はないが、需給は 低調で、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％