別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大阪狭山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市今熊３丁目６３４番２６ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6.7m市道 水道、ガス、下水 金剛 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ７ｍ市道 交通 施設 金剛駅西方 2.4km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、駅徒歩圏外のやや古い小規模開発の戸建住宅地域として今後も推移すると予測。周辺の開発も落 ち着き、現状ではバス圏の利便性の劣る地域のため需要も弱く、地価は下落状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の住宅地域で概ね大阪狭山市、富田林市、河内長野市、堺市等の圏域。需要者は前記市 内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。比較的需要のある駅徒歩圏に比べて、対象地が存するバス圏の住宅地は 、利便性が劣るため需要も弱く、加えて画地規模のやや小さい対象地の地価は、下落基調にある。新築の戸建物件で３ ０００万円までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅徒歩圏外の小規模戸建てが中心の住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半。また小規模戸建住 宅の一棟貸しも賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟で共 同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益価格は試算しなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価 格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.6] [101.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　大阪市中心部と違い郊外は、駅徒歩圏の利 便性・品等の良い地域とバス圏で地域の人口 減少・高齢化が進む地域とで不動産需給が二 極化しつつある。 　古い開発の小規模戸建住宅地域。駅徒歩圏 外の地域のため需要も弱く、生活利便性も劣 るため、地価はまだ下落状況。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％