別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大阪狭山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市金剛２丁目８番１５外 ｢金剛２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大阪狭山市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 大阪狭山市駅南方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　駅徒歩圏にある閑静な住宅地。大阪狭山市内では住環境に優れる地域として根強い人気がある地域。生活利便 性の良さから、高所得層の需要もあり、地価はなお強含み状況で推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線の住宅地域で概ね堺市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。駅等への利便性と品等の 良い戸建住宅地域のため、需要者は前記市内に居住する中堅所得層以上の買換え層等が中心で、圏外からの転入者も見 込まれる。大阪狭山市駅と金剛駅の両駅の駅徒歩圏に位置するため、利便性や居住環境に恵まれた当該地域の需要は根 強く、地価は強含み状況。土地は規模にもよるが３０００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建てが中心の住宅地域で、収益目的より自用目的での取引が大半。戸建一棟貸しも転勤時等に低廉で賃貸される程度 のもので賃貸市場としては未成熟。また共同住宅想定も、付近の標準的な賃貸共同住宅の敷地規模に比べやや狭いため 、無理な収益想定は非現実的と判断。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地 との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 70.7] [101.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　大阪市中心部と違い郊外は、駅徒歩圏の利 便性・品等の良い地域とバス圏で地域の人口 減少・高齢化が進む地域とで不動産需給が二 極化しつつある。 　金剛２丁目地区は、二つの駅徒歩圏にあり 、生活利便性の良い高所得者に根強い人気の ある地域。売り物件待ちの人も居て、地価は なお強含み状況。 　画地要因等による需要サイドの厳選が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.8 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％