別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大阪狭山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪狭山 -4 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩 印  TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪狭山市茱萸木５丁目６３３番 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い、 古くからの既成住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 金剛 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 金剛駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、旧街道沿いの既存の戸建住宅地域のまま推移していくものと予測する。バス圏に位置し交通利 便性に劣ることから、地価は当面緩やかな下落傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の大阪狭山市、河内長野市、富田林市を主とする住宅地域。需要者の中心は、圏内に居 住する一次取得者層等である。当該地域は最寄駅からの利便性に欠けるが、周辺にはスーパー等の施設は多く、生活利 便性及び住環境は確保されている。近隣地域は旧街道沿いの旧集落的地域特性を有していることから市場はやや弱含み で推移している。土地は２５０㎡程度、２０００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は戸建住宅を中心に既存の低層共同住宅等も散見するが、最寄り駅から遠く賃貸需要は弱く、賃貸共同住 宅の想定が困難であり、戸建住宅の賃貸市場も成熟していないことから収益還元法の適用は断念した。また、自己使用 目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いため、信頼性の高い取引事例から求めた比 準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優れる駅徒歩圏の住宅地の地価は上 昇傾向を示す一方、駅バス圏等の利便性に劣 る住宅地の地価は下落傾向を示し、二極化が 進んでいる。 駅バス圏で、旧街道沿いの旧集落的地域特性 を有する住宅地域であり、需要は弱含みで、 地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％