鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

交野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０４ -13	交野市		更地	（　）	台形	北西12m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
b	９０４ -19	交野市		建付地	（　）	不整形	北西6.5m府道、東25m、二方路		１住居高度地区3種 (60,200)
c	９０８ -35	交野市		更地	（　）	不整形	東14m府道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	９１６ -216	枚方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m府道、北西7.6m、角地		１住居高度地区3種宅造 (70,200)
e	９０３ -236	枚方市		貸家建付地	（　）	不整形	北西4.7m市道、中間画地		２住居高度地区3種 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.3]	126,728	100 [ 77.1]	164,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 129,913	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	128,627	100 [ 82.4]	156,101		156,000
c	(　 ) 104,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	106,626	100 [ 65.2]	163,537		164,000
d	(　 ) 157,300	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	154,246	100 [ 94.1]	163,917		164,000
e	(　 ) 154,833	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	177,198	100 [ 103.8]	170,711		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

交野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,666,531	885,086	3,781,445	2,879,700	901,745	（　0.9534） 859,724	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,993,581 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

交野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.50	Ｓ3	241.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	168 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：住宅（ファミリータイプ）

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

類似不動産との比較により判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.50	87.2	70.20	2,700	189,540	3.0	568,620
							2.0	379,080
2～ 2	住宅	80.50	85.7	69.00	1,400	96,600	0.0	0
							2.0	193,200
3～ 3	住宅	80.50	85.7	69.00	1,400	96,600	0.0	0
							2.0	193,200
～

～

計		241.50	86.2	208.20		382,740		568,620
								765,480

⑨年額支払賃料	382,740 円　×　12ヶ月　＝　 4,592,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等による担保があり不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,592,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 396,230 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,556,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,620 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 765,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 104,650 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,666,531 円　　　　（　 27,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０４（賃）　　　　-1	3,145 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,774 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０２（賃）　　　　-110	2,479 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,530
c	９０４（賃）　　　　-3	2,002 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,810

交野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,500 円	43,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,586 円	4,952,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,700 円	43,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,500 円	43,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 885,086 円　（　　　　　　 5,268 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 241.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,879,700 円（　　　　　 17,141 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,666,531 円
②総費用	885,086 円
③純収益　①－②	3,781,445 円
④建物等に帰属する純収益	2,879,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	901,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	859,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,993,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
交野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

交野 5-1

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　杉若　浩孝

印

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	交野市星田５丁目３２２５番４｢星田５－１７－２８｣				②地積　(㎡)	173 ( 5)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ2	中小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西4.5m市道	水道、ガス、下水	星田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗併用住宅（共同住宅含）の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

星田駅南方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する
。繁華性の回復が見込まれないなか、需給は静態的であり、地価も横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗併用住宅（共同住宅含）の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、交野市及びその周辺における近隣商業地域と判定する。需要者の中心は、店舗兼共同住宅の運営を目的
とする投資家等であり、収益性や利便性が重視される。駅に近い立地条件により、居住用の賃貸需要は概ね堅調である
が、規模の制約等もあり、店舗へのテナント需要はやや低調である。ただし、総額の観点から法人のみならず個人の需
要も見込まれる地域であり、需要の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪５０万円～５５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、店舗兼共同住宅の賃貸を想定して試算したものであるが、店舗部分において想定される賃料水準が同一需
給圏内では相対的に低水準なため、元本に見合った収益想定がやや困難であり、比準価格と比較して低位となった。比
準価格は、同一需給圏内における商業地の事例から試算したものであり、高い利便性が反映された価格となっている。
よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[124.4]

[100.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復の持続を背景に、交野市でも需要が
堅調な地域がある一方、利便性の劣る地域等
では継続して需要が低調で、地域格差が顕著
になっている。

特段の変動要因はない。収益性よりも、高い
利便性による立地条件が評価されつつあるが
、依然として地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

交野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９１２ -46	寝屋川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m市道、北2.9m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	９１２ -239	寝屋川市		建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
c	９１１ -12	四條畷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、西4m、準角地		２中専 (70,160)
d	９０２ -1	寝屋川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.4m市道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,081	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	182,628	100 [ 112.0]	163,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 158,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,759	100 [ 95.7]	165,892		166,000
c	(　 ) 97,420	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	107,502	100 [ 65.0]	165,388		165,000
d	(　 ) 122,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	128,741	100 [ 79.5]	161,938		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

交野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,557,507	866,005	3,691,502	2,829,870	861,632	（　0.9519） 820,188	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,074,140 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

交野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	80.50	Ｓ3	241.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	168 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：住宅（３ＬＤＫ、ファミリータイプ、各階１戸）

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

類似建物と比較して妥当な水準であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.50	87.2	70.20	2,622	184,064	6.0	1,104,384
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.50	85.7	69.00	1,430	98,670	3.0	296,010
							0.0	0
3～ 3	住宅	80.50	85.7	69.00	1,430	98,670	3.0	296,010
							0.0	0
～

～

計		241.50	86.2	208.20		381,404		1,696,404
								0

⑨年額支払賃料	381,404 円　×　12ヶ月　＝　 4,576,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,576,848 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 394,948 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,541,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,696,404 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,607 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,557,507 円　　　　（　 27,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０８（賃）　　　　-2	1,531 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	2,848	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,635 円/㎡　月額支払賃料（　 2,622 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０２（賃）　　　　-110	2,479 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,582
c	９０５（賃）　　　　-8	2,117 ( 2,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,476

交野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,500 円	42,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,105 円	4,936,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 866,005 円　（　　　　　　 5,155 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 241.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,829,870 円（　　　　　 16,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,557,507 円
②総費用	866,005 円
③純収益　①－②	3,691,502 円
④建物等に帰属する純収益	2,829,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	861,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,188 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,074,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）