別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 四條畷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四條畷 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四條畷市大字下田原２４６番 ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 集落内の住宅地域 東3m市道 水道、下水 生駒 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 集落内の農家住宅地域として概ね熟成しており、ほぼ現状の地域環境下で、また、地価水準については、緩やか な景気回復基調が続いているものの、需要が限定的であるため、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四條畷市及びその周辺の大阪東部の市街化調整区域等の住宅地域である。他の地域からの流入は少なく 、需要者は周辺在住の地縁関係者が中心的であり限定的である。地縁者間の取引が散見される程度で需要は弱く、地価 も低迷している。取引自体が極めて少なく、取引される規模や価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない 状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内 の類似地域等に存する規範性を有する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、 貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した。従って、類似の標準地との 検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 67.3] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復傾向は緩やかだが続いている一方 、当市の住宅需要への影響は限定的で、当市 全体の住宅地価は、利便性の良い地域を除き 、弱含んでいる。 地域要因に特段の変動はない。市街化調整区 域内の農家集落に存する住宅地域であり、需 要は乏しく、地価は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％