別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 泉南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉南 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司 印  TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉南市樽井３丁目５４５番２０ ｢樽井３－８－１５｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 樽井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北５． ０ｍ市道 交通 施設 樽井駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移してゆくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉南市の南海本線樽井駅とＪＲ阪和線和泉砂川駅を最寄りとする戸建住宅地域を中心に、その他市内に ある同種の住宅地等を含むものと判定した。需要者は、一次取得者が中心と考えられ、地域周辺の住宅地の需要は概ね 堅調であるが、学校区や生活利便性等によりやや差がある。近隣地域周辺地域は変化がなく、地価はほぼ横這いと考え る。土地は１２５㎡程度で総額約５８０万円。新築戸建の総額は同種で２．０～２．５千万円程度が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、樽井駅の南東方１．７ｋｍ付近の、中小規模戸建住宅が中心の成熟した住宅地域である。 最寄り駅からはやや離れており、且つ画地規模も小さいため、自己使用目的の取引が支配的である。地域周辺には短期 的な賃貸が見られる程度で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は算定できなかった。以上から、市場性を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との均衡についての検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [102.3] [101.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は緩やかな回復基調も、海外経済の 悪化等による下振れリスクが存する。不動産 市場は、都心部においても踊り場の状況を迎 えつつある。 当地域は戸建住宅を中心とした旧来からの住 宅地域である。変化はなく、地価は概ね横這 いに推移しているものと予測される。 価格形成に影響を与える特記すべき個別的要 因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％