鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６４６１ -26	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m府道、中間画地		商業 (100,500)
b	６４６１ -44	東大阪市		更地	（　）	不整形	南18m府道、北西4m、二方路		２住居 (70,200)
c	７４２２ -1005	東大阪市		建付地	（　）	長方形	南14.5m府道、北1m、二方路		近商 (80,286)
d	７８６２ -9	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m府道、中間画地		近商 (80,300)
e	７８６２ -1	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 330,132	100 [ 115.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	295,950	100 [ 108.0]	274,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 300,210	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	304,759	100 [ 111.3]	273,818		279,000
c	(　 ) 239,798	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,956	100 [ 88.5]	273,397		279,000
d	(　 ) 287,355	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,941	100 [ 106.6]	271,990		277,000
e	(　 ) 291,063	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,683	100 [ 107.5]	273,193		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

東大阪 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,389,772	18,796,069	74,593,703	65,432,700	9,161,003	（　0.9289） 8,509,656	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	189,103,467 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	436.40	ＳＲＣ12	4,513.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,023 ㎡	19.5 m x 52.5 m	前面道路：国道　 73.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（３ＬＤＫタイプ）、駐車場機械式２６台、平面１台、容積対象床面積４０８０．５５㎡

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

建築事務所作成計画建物を妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.65	44.4	171.15	3,260	557,949	5.0	2,789,745
							2.0	1,115,898
2～11	共同住宅	385.65	92.3	355.90	1,900	676,210	1.0	676,210
							2.0	1,352,420
12～12	共同住宅	271.20	89.0	241.45	1,900	458,755	1.0	458,755
							2.0	917,510
～

～

計		4,513.35	88.0	3,971.60		7,778,804		10,010,600
								15,557,608

⑨年額支払賃料	7,778,804 円　×　12ヶ月　＝　 93,345,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,860,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,345,648 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,860,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,856,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,349,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,010,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 15,557,608 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,948,478 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,389,772 円　　　　（　 91,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２５３賃　　　　-12	3,838 ( 3,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,385 円/㎡　月額支払賃料（　 3,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９７８１賃　　　　-10	2,952 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,280
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東大阪 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,905,000 円	981,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,946,169 円	98,205,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 644,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,338,500 円	981,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	981,000 円	981,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	981,000 円	981,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,796,069 円　（　　　　　　 18,373 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	981,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,432,700 円（　　　　　 63,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,389,772 円
②総費用	18,796,069 円
③純収益　①－②	74,593,703 円
④建物等に帰属する純収益	65,432,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,161,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,509,656 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 189,103,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
東大阪 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東大阪 5-12

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　井門　晃

印

TEL.

鑑定評価額

284,000,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東大阪市長田中１丁目６２番｢長田中１－４－３５｣				②地積　(㎡)	1,023 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ8	中高層の店舗、共同住宅等が立地する商業地域	北73.6m国道、背面道	水道、ガス、下水	長田近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７３．６ｍ国道

交通

施設

長田駅近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前かつ国道沿いに中高層店舗や共同住宅等が立地する商業地域で、都心への接近性が良く繁華性や収益性、利
便性にも優れるため、賃貸型開発を含め今後も投資需要は多いと予測。地価水準も上昇傾向で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東大阪市内及び周辺市内の駅周辺や幹線道路沿いの商業地域と判断する。需要者の中心は、地元不動産
会社や事業会社等のほか在阪系不動産会社や投資家等である。駅前かつ国道沿いで視認性が高く繁華性や収益性に優れ
ることから、賃貸型開発を含めた積極的な投資需要がみられる。市場では、立地・画地条件によって投資採算性に開差
が生じること、また加熱する投資マーケットの影響を受けていること等から、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、駅周辺や幹線道路沿いの繁華性や収益性を重視した投資目的の取引事例から求めており、現下の市場性を
反映した実証性の高い価格である。収益価格は、中高層店舗兼共同住宅を想定して理論的に求めたが、土地価格に見合
う賃料収入の期待がまだ実現できていない地域性等を反映し、低位に試算された。従って、規範性の高い比準価格を重
視し、収益価格は参酌して調整し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東大阪 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 278,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[ 96.8]

100
[111.4]

[102.0]
100

277,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧来からの商店街や小規模小売店舗の衰退が
続く一方、駅周辺や郊外大型商業施設の用地
需要は強い。両地域での格差が広がっている
。

国道沿い・駅近の商業地域で、画地条件も良
く賃貸型開発素地としての新規需要も多い。
地価は上昇傾向で推移すると予測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東大阪 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７４２２ -1005	東大阪市		建付地	（　）	長方形	南14.5m府道、北1m、二方路		近商 (80,286)
b	７８６２ -1	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	７８６２ -9	東大阪市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14.5m府道、中間画地		近商 (80,300)
d	６４６１ -44	東大阪市		更地	（　）	不整形	南18m府道、北西4m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,798	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,956	100 [ 89.4]	270,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 291,063	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,683	100 [ 107.5]	273,193		279,000
c	(　 ) 287,355	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,941	100 [ 105.7]	274,306		280,000
d	(　 ) 300,210	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	304,759	100 [ 111.3]	273,818		279,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

東大阪 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,200,136	18,781,713	74,418,423	65,432,700	8,985,723	（　0.9289） 8,346,838	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	185,485,289 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東大阪 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	436.40	ＳＲＣ12	4,513.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	1,023 ㎡	19.5 m x 52.5 m	前面道路：国道　 73.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（３ＬＤＫタイプ）、駐車場機械式２６台、平面１台、容積対象床面積４０８０．５５㎡

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

建築事務所作成計画建物を妥当と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	385.65	44.4	171.15	3,027	518,071	6.0	3,108,426
							4.0	2,072,284
2～11	共同住宅	385.65	92.3	355.90	1,900	676,210	2.0	1,352,420
							2.0	1,352,420
12～12	共同住宅	271.20	89.0	241.45	1,900	458,755	2.0	917,510
							2.0	917,510
～

～

計		4,513.35	88.0	3,971.60		7,738,926		17,550,136
								16,513,994

⑨年額支払賃料	7,738,926 円　×　12ヶ月　＝　 92,867,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,971.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,860,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	92,867,112 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 4,860,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,818,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,908,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,550,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 161,461 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,513,994 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,129,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,200,136 円　　　　（　 91,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９２５３賃　　　　-9	3,227 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,027 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９２５３賃　　　　-10	3,160 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,160
c	６９６９賃　　　　-6	3,870 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,225

東大阪 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,905,000 円	981,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,931,813 円	97,727,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 644,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,338,500 円	981,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	981,000 円	981,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	981,000 円	981,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,781,713 円　（　　　　　　 18,359 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	981,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 4,513.35 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,432,700 円（　　　　　 63,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,200,136 円
②総費用	18,781,713 円
③純収益　①－②	74,418,423 円
④建物等に帰属する純収益	65,432,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,985,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,346,838 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,485,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）