別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東大阪 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -40 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子 印  TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市鴻池町１丁目７６６番２５ ｢鴻池町１－２２－２７｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 鴻池新田駅東方 900m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に変動はなく今後も現状を維持していくものと予想される 。地価は概ね横這いで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ片町線沿線の東大阪市及び隣接する大東市の住宅地域と判定した。主たる需要者は、東大阪市または 隣接する大東市に生活圏を有する中堅以上の所得者層である。立地、生活利便性による選別がなされる傾向にあり住環 境、生活利便性に優れる物件についての需要は依然堅調である。取引の中心価格帯は新築戸建物件では土地の規模が１ ００㎡前後、総額３５００～３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、住宅として自らが利用する目的の取引が主であり、収益物件は戸 建住宅の一時貸しもほとんどなかったため収益価格の試算は行わなかった。本件では、鴻池新田駅を最寄駅とする取引 事例によって求められた比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討等を踏まえ単価と総額との関連も考慮して鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.0] [104.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市内の人口は微減が続いている。住宅 需要は利便性、環境に優れた物件に偏る傾向 にある。 地域要因に変動はない。住環境、生活利便性 が優れた住宅地域であることから需要は堅調 であり地価は横ばい程度で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％