別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東大阪 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -37 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　矢野　裕章 印  TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市小若江１丁目８２番１０外 ｢小若江１－１２－３｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅が密集する 住宅地域 北3.5m私道 水道、ガス、下水 長瀬 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ私道 交通 施設 長瀬駅東方 350m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 狭小な街路沿いに中小規模住宅や共同住宅が密集する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後も現 状を維持するものと予測する。地価水準は需給動向より横ばいで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市南西部を中心とする近鉄大阪線沿線等の住宅地域。需要者としては隣接の八尾市等からの転入も 散見されるが、東大阪市の居住者が中心である。街路条件が見劣りするが、駅への接近性が良好で需要は概ね安定して いる。土地は規模にも左右されるが１，５００万円から２，０００万円程度、小規模の建売分譲住宅は２，５００万円 から３，０００万円程度の物件が需要の中心となるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模等から経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、アパート等も散見されるが戸建住宅が中心で賃貸市場も未 成熟であることから、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定 した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    130,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [102.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東大阪市において世帯数は微増も総人口は微 減傾向、高齢化も進行しているが、東部山麓 地域等を除き、住宅地の需要は概ね安定的に 推移している。 地価に影響を与える特筆すべき変化はないが 、街路条件が見劣りする一方、生活利便性は 相対的に良好であり、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％