別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 東大阪 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -20 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　中井　敬和 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市日下町３丁目１４１３番４８外 ｢日下町３－３－２９｣ ②地積 　(㎡) 99   (          7)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 新石切 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ私 道 交通 施設 新石切駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域。最寄駅から離隔し生活利便性に劣る。地域要因に大きな変動は無 く、依然として需要は低調に推移しており、地価の下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 　戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市の東端部や大東市の南端部に位置する住宅地域。需要の中心は当該地域に地縁性を有する一次取 得者と買替層が混在し、圏域外からの転入は殆んど認められない。画地規模が小さく総額的観点から割安感もあるが、 最寄駅から離隔し、山麓にあって災害リスクも存するため、利便性のより良い地域への流出も見られ、需要は低調に推 移している。取引は３０坪前後の新築建売住宅で総額２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺の住宅地に位置し、規模的同質性を有する、居住を目的とした代替性の高い取引事例を選択・適用でき たため、比準価格に高い信頼性を認めることができる。当該地域では、規模の比較的小さい画地について自己利用目的 での取得が殆どであり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるところから、収益還元法の適用は困難であった。従ってこ こでは比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 84.2] [101.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 統計資料によれば東大阪市の人口は微減、高 齢化率は増加傾向にある。市内中小企業動向 調査報告によれば、製造業、非製造業とも悪 化している。 中小規模一般住宅が多い既存の住宅地。駅か ら離隔し生活利便性に劣る。需要は低調に推 移し、地価は下落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％