別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東大阪 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -16 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　橋本　一志 印  TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市花園東町１丁目９３１番４８ ｢花園東町１－７－４｣ ②地積 　(㎡) 115   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 河内花園 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ私道 交通 施設 河内花園駅南東方 750m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、地域要因の大きな変動も見られず、今後とも現状を維 持すると予想される。駅徒歩圏であり、地価は引き続き横ばいの傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市中央部を中心とする近鉄奈良線沿線の中小規模一般住宅地域と判定した。需要者の中心は同一 需給圏外からの転入者は少なく、東大阪市内の居住者である。熟成した住宅地域であり生活利便性、品等は良好であり 、需給関係は概ね安定している。土地は１００㎡程度で１５００万円前後、新築の戸建住宅は２，６００万円～３，２ ００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等から共同住宅の想定は困難であり、貸家として供され ることは稀であり、賃貸市場は総じて未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本件対象不動産 の正常価格を求める場合においては、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.5] [101.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあるが、東大阪市 域の地価は選好性に優れた地域は上昇、それ 以外の地域は横ばいから下落基調で二極化傾 向にある。 中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地 域要因に大きな変動は見られない。不動産需 給は堅調であり、地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％