別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東大阪 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -13 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　麻生嶋　信 印  TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市客坊町９８５番６ ｢客坊町５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,188) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西4.7m私道 水道、ガス、下水 瓢箪山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ７ｍ私道 交通 施設 瓢箪山駅東方 700m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い山麓の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。地勢や街路条件に劣ることから 、需要は弱く、地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大阪市の東部、旧国道１７０線以東の住宅地と判定した。主な需要者は当該地域に地縁性を有する１ 次取得者が中心である。生駒山麓付近の丘陵の多い東部の住宅地域は、需要が弱く、地価の下落が継続している。標準 となる価格帯は、規模１００㎡で１０００万円程度と判断する。現在、当地域の新築物件は見受けられないが、相対比 較から、敷地１００㎡程度であれは、２０００万円台半ばになるものと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も点在するが、近隣地域内は小規模の自用の戸建住宅がほとんどであり、その画地規模からも、充分採 算の採れる収益物件の想定が困難であり、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏内で、類似性・代替 性の高い事例を採用して求めたものであり、実証的で、かつ市場性を直接的に反映したものである。よって本件では比 準価格を採用し、単価と総額の関連や現在の市場動向、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -46                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [143.5] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は堅調とはいえ、製造業に弱さも生じて いる。東大阪市の人口は微減、住宅地地価は 一部の例外をのぞいて、横這いか、低落基調 が目立っている。 地価形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変 化はみられないが、山麓の丘陵地は需要の弱 含み状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％