別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東大阪 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大阪 -3 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子 印  TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大阪市六万寺町１丁目８３８番１８ ｢六万寺町１－２２－４７｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 小規模一般住宅が多 い山麓の住宅地域 西6.8m市道 水道、ガス、下水 瓢箪山 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 　戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．８ ｍ市道 交通 施設 瓢箪山駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は生駒山の中腹に広がる住宅地域である。最寄駅から徒歩圏外にある斜度の大きい傾斜地であり、生活 利便性に相当劣る地域のため、地価を下支えする要因が見当たらない。 (3)最有効使用の判定 　戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東大阪市市街地の東端部に位置する住宅地域であり、需要者は同地域と何らかの地縁を有する者か在住者 が中心である。他市や他地域からの転入はまずなく、老朽化建物の建替え需要も稀である。最寄駅から徒歩圏外、最寄 バス停からも徒歩限界地にあり生活利便性に劣る上、近時の住宅地需要者は傾斜地を嫌う傾向にあるため、中古物件は 取引自体が成立しない場合もある。築年数にもよるが対象標準地程度の土地付き中古住宅で総額１０００万円が上限。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己所有・自己使用の小規模戸建住宅地であり、建築基準法及び建築コストの観点から共同住宅の建築に は無理がある。本来的に土地を投下資本としては捉え得ない土地であり、民間の一戸建て賃貸住宅は転勤等による一時 的な貸家を除くと存在しない。よって収益還元法の適用は断念し、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも十分留 意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大阪 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [117.8] [101.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気や雇用の回復を反映し、東大阪市住宅地 の地価は概ね底打ちしたと思われるが、利便 性や住環境に劣る住宅地の地価は依然弱含み で推移している。 地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は 特にないが、傾斜地の住宅地は人気薄のため 需要は弱含みで、空家住宅が増加しつつある 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％