別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 藤井寺 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　内富　淳二 印  TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市藤ヶ丘４丁目３５４番１２３ ｢藤ヶ丘４－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に変動はみられず、現状と同様にて推移するものと 予測される。需要は安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線各駅を最寄駅とする藤井寺市及び隣接市の中規模戸建住宅地域である。需要者は二次取得 者が中心で一次取得者等も見られる。生活利便性に優れ、地縁性のある者以外に周辺地域からの流入も見られ、需要は 安定している。市場では標準地と同程度の規模の土地で２，３００万円～２，７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されるこ とから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心と なっていることから、本件では、かかる市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤井寺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [125.4] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続くものの、当市 での影響は限定的であり、人口減少、高齢化 率上昇等から不動産需要の不透明感は否めな い。 中規模住宅を中心とした既成住宅地域であり 、地域要因に大きな変動は見られない。需要 は安定しており、地価は横這い傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％