別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 藤井寺 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤井寺 -9 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一 印  TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤井寺市小山８丁目８４０番３７ ｢小山８－９－３｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 藤井寺駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域．地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の住環境が維 持されるものと予測される。利便性に劣ること等から需要は低調で、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は近鉄南大阪線沿線で、藤井寺市、羽曳野市、松原市の最寄駅から距離のある住宅地域の圏域。需要 者の中心は、自用の居宅の取得を目的とする同一需給圏内の一次取得者層で、他地域からの転入はほぼないと推測され る。古くに開発された住宅地域であり、需要は弱く割安な取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、取引件数の 少なさから把握は困難であるが、標準地と同程度の規模の土地で１，０００万～１，２００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、地積の点から収益用の共同住宅の建築を想定することは非現実的であり、又、貸家の賃貸市場も未成熟であ ることから、地価に見合った収益を得られる賃貸物件の想定は困難と判断し、収益還元法は適用できなかった。周辺地 域の取引では、収益性よりも居住快適性を重視した自用目的の取引が多いことも勘案し、本件においては、市場性を反 映した比準価格を重視し、他の標準地の価格水準等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地域の地価は二極化しており、住 環境の良好な地域は地価は回復傾向にあるが 、それ以外では依然下落傾向にある。 地域要因に特段の変動は見受けられない。地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％