鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１１ -10029	吹田市		建付地	（　）	不整形	東54m国道、北4m、角地		近商高度4種最高31m (80,300)
b	１００８ -10007	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	１０１７ -10008	摂津市		貸家建付地	（　）	長方形	南東4.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,176)
d	１０１２ -10022	摂津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、西4m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	239,107	100 [ 121.8]	196,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 207,217	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	223,378	100 [ 108.9]	205,122		215,000
c	(　 ) 151,390	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,450	100 [ 74.4]	204,906		215,000
d	(　 ) 153,139	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	144,335	100 [ 76.0]	189,914		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

摂津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,431,368	8,045,059	32,386,309	26,961,000	5,425,309	（　0.9541） 5,176,287	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	123,244,929 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	280.00	ＲＣ8	2,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	300 ％	300 ％	704 ㎡	26.5 m x 26.3 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡、２８戸）を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種の建物としてはほぼ標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,630	589,120	7.0	4,123,840
							3.0	1,767,360
2～ 8	住宅	250.00	90.0	225.00	1,708	384,300	3.0	1,152,900
							3.0	1,152,900
～

～

～

計		2,030.00	88.6	1,799.00		3,279,220		12,194,140
								9,837,660

⑨年額支払賃料	3,279,220 円　×　12ヶ月　＝　 39,350,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,799.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,448,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,350,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,448,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,343,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,454,749 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,194,140 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,837,660 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,864,433 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,431,368 円　　　　（　 57,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１２（賃）　　　　-10005	1,712 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,765	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,708 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１２（賃）　　　　-10006	1,810 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,090,000 円	418,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,253,959 円	41,798,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,553,000 円	418,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,045,059 円　（　　　　　　 11,428 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,961,000 円（　　　　　 38,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,431,368 円
②総費用	8,045,059 円
③純収益　①－②	32,386,309 円
④建物等に帰属する純収益	26,961,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,425,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,176,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,244,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
摂津 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 5-6

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　中村　光伸

印

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市東一津屋８７番｢東一津屋１３－９｣				②地積　(㎡)	704 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）特別用途地区 (70,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	高層の店舗兼共同住宅が多い駅前の近隣商業地域	西（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	南摂津駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 625 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

南摂津駅前広場接面

法令

規制

準工
(70,300)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状同様にて推移する
ものと予測される。駅前ではあるが、商業地の需給に力強さは見られず、地価は横這いで推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、摂津市及びその周辺市等における近隣商業地域である。需要者の中心は店舗付共同住宅や賃貸ビルの経
営、マンション等の建設を目的とする個人や不動産業者等が中心である。近隣地域の繁華性等は今一歩な状況にあるが
、モノレール駅の駅前広場に所在する地域であり、利便性等が好感されて一定の需要が認められる。なお、需要の中心
となる価格帯は、事業者の種類、画地規模等によりばらつきがあり、把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である
。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定
事項を多く含み、信頼性は相対的にやや劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　摂津 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 233,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[124.7]

[105.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

摂津市の人口及び世帯数は微増傾向にある。
当市の商業地に対する需要に大きな変動は認
められない。

南摂津駅前の商業地域であり、駅前広場に立
地するが、繁華性は低位である。特段の地域
要因の変動は見られず、地価は横ばいにて推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -10031	摂津市		更地	（　）	長方形	東7.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
b	１００８ -10227	吹田市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、西6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
c	１００８ -10228	吹田市		建付地	（　）	長方形	北西20m府道、中間画地		２住居高度地区4種 (60,200)
d	１０１１ -10029	吹田市		建付地	（　）	不整形	東54m国道、北4m、角地		近商高度4種最高31m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,841	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,724	100 [ 103.4]	214,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 260,769	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	251,083	100 [ 139.1]	180,505		190,000
c	(　 ) 238,360	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,982	100 [ 120.8]	199,488		209,000
d	(　 ) 236,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	239,107	100 [ 120.0]	199,256		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

摂津 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,100,707	8,257,996	32,842,711	27,670,500	5,172,211	（　0.9541） 4,934,807	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	117,495,405 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	280.00	ＲＣ8	2,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防特別用途地区	70 ％	300 ％	300 ％	704 ㎡	26.5 m x 26.3 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５５㎡、２８戸）を想定。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

標準的な共用部分の設定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,650	593,600	5.0	2,968,000
							3.0	1,780,800
2～ 8	住宅	250.00	90.0	225.00	1,780	400,500	2.0	801,000
							2.0	801,000
～

～

～

計		2,030.00	88.6	1,799.00		3,397,100		8,575,000
								7,387,800

⑨年額支払賃料	3,397,100 円　×　12ヶ月　＝　 40,765,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,799.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,448,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,765,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 2,448,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,586,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,626,504 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,575,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,387,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,395,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,100,707 円　　　　（　 58,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１１（賃）　　　　-10111	1,596 ( 1,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,828	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,844 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１２（賃）　　　　-10002	1,826 ( 1,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	2,003
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,145,000 円	429,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,296,396 円	43,213,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,646,500 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,257,996 円　（　　　　　　 11,730 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,670,500 円（　　　　　 39,305 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,100,707 円
②総費用	8,257,996 円
③純収益　①－②	32,842,711 円
④建物等に帰属する純収益	27,670,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,172,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,934,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,495,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）