鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

摂津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -10007	吹田市		更地	（　）	不整形	南東18m府道、中間画地		２住居高度4種最高31m (60,300)
b	１００８ -10227	吹田市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、西6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
c	１００８ -10228	吹田市		建付地	（　）	長方形	北西20m府道、中間画地		２住居高度地区4種 (60,200)
d	１０１１ -10029	吹田市		建付地	（　）	不整形	東54m国道、北4m、角地		近商高度4種最高31m (80,300)
e	１０１７ -10206	摂津市		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m府道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,496	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	237,051	100 [ 87.5]	270,915	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	271,000
b	(　 ) 260,769	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	251,083	100 [ 99.6]	252,091		252,000
c	(　 ) 238,360	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,982	100 [ 84.5]	285,186		285,000
d	(　 ) 236,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	239,107	100 [ 86.4]	276,744		277,000
e	(　 ) 96,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	126,692	100 [ 51.3]	246,963		247,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

摂津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,138,257	4,020,764	16,117,493	13,545,000	2,572,493	（　0.9541） 2,454,416	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	58,438,476 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.65	ＲＣ7	856.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	11.2 m x 23.0 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～７階：共同住宅（１Ｋタイプ２４戸、平均専有面積約２５㎡）

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.40	46.1	56.40	3,330	187,812	6.0	1,126,872
							3.0	563,436
2～ 7	住宅	122.40	82.4	100.80	2,530	255,024	2.0	510,048
							2.0	510,048
～

～

～

計		856.80	77.2	661.20		1,717,956		4,187,160
								3,623,724

⑨年額支払賃料	1,717,956 円　×　12ヶ月　＝　 20,615,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,615,472 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,649,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,966,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,187,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,623,724 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,133,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,138,257 円　　　　（　 78,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１１（賃）　　　　-10110	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,834	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,678 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１２（賃）　　　　-10001	2,235 ( 2,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,614
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	618,464 円	20,615,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,020,764 円　（　　　　　　 15,645 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 856.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,545,000 円（　　　　　 52,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,138,257 円
②総費用	4,020,764 円
③純収益　①－②	16,117,493 円
④建物等に帰属する純収益	13,545,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,572,493 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,454,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,438,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
摂津 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

摂津 5-3

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　梅田　拓也

印

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	摂津市千里丘１丁目１７番２外｢千里丘１－１２－２８｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	南東16m府道	水道、ガス、下水	千里丘 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ府道

交通

施設

千里丘駅西方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　幹線道路沿いに店舗，店舗兼共同住宅等の立地する路線商業地域として熟成しており、今後もほぼ同様に推移
するものと予測される。駅接近性に優れ、比較的堅調な需要を背景に、地価は上昇傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、摂津市及び周辺市を含む大阪府北部の路線商業地域と判定した。主たる需要者は、沿道型店舗経営を
目的とした法人のほか、駅接近性に着目しマンション開発を目的とした不動産業者や、収益物件の保有を目的とした個
人投資家等が想定される。市場における取引価格は規模等によって異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、府道沿いの路線商業地域であり、飲食・物販店舗も多数見受けられるが、周辺には低層利用に留まる小
規模画地も散見され、商業集積度，繁華性の程度は市場において中低位と認められる。かかる商的効用の程度を反映し
て、収益価格はやや保守的な位置付けとなっている。従って本件においては、市場での取引実態に基づく比準価格を重
視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[105.0]

100
[ 87.8]

[100.0]
100

256,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　摂津市の人口は微増傾向にあり、交通接近
条件など利便性の高い地域を中心に不動産市
況は安定的に推移している。

　地域要因について特段の変動は認められな
い。駅接近性に優れていることから底堅い需
要が認められ、地価は上昇傾向で推移してい
る。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

摂津 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -10012	摂津市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東35m府道、中間画地		２住居 (60,200)
b	１００８ -10228	吹田市		建付地	（　）	長方形	北西20m府道、中間画地		２住居高度地区4種 (60,200)
c	１００８ -10227	吹田市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、西6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)
d	１００４ -10006	豊中市		更地	（　）	不整形	西60m国道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,297	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	293,895	100 [ 109.0]	269,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	270,000
b	(　 ) 238,360	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,982	100 [ 87.8]	274,467		274,000
c	(　 ) 260,769	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	251,083	100 [ 93.9]	267,394		267,000
d	(　 ) 232,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	246,503	100 [ 89.9]	274,197		274,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 271,000 円／㎡]

摂津 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,957,821	3,977,357	15,980,464	13,351,500	2,628,964	（　0.9541） 2,508,295	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	59,721,310 円　　　　（　 232,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

摂津 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.65	ＲＣ7	856.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	257 ㎡	11.2 m x 23.0 m	前面道路：府道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～７階は各階４戸（平均専用約面積２５㎡）の居宅を想定。

⑦有効率　 77.2 ％
の理由

同種建物の有効率を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.40	46.1	56.40	3,300	186,120	6.0	1,116,720
							3.0	558,360
2～ 7	居宅	122.40	82.4	100.80	2,547	256,738	2.0	513,476
							2.0	513,476
～

～

～

計		856.80	77.2	661.20		1,726,548		4,197,576
								3,639,216

⑨年額支払賃料	1,726,548 円　×　12ヶ月　＝　 20,718,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,718,576 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,657,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,061,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,197,576 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,639,216 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 858,113 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,957,821 円　　　　（　 77,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１２（賃）　　　　-10001	2,235 ( 2,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 84.0]	100 [ 99.0]	2,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,547 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１４（賃）　　　　-10005	2,741 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [ 97.0]	2,575
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

摂津 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,035,000 円	207,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	621,557 円	20,718,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,759,500 円	207,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,977,357 円　（　　　　　　 15,476 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 856.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,351,500 円（　　　　　 51,951 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,957,821 円
②総費用	3,977,357 円
③純収益　①－②	15,980,464 円
④建物等に帰属する純収益	13,351,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,628,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,508,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,760 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,721,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,000 円／㎡）