別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 摂津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   摂津 -2 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 摂津市鳥飼中１丁目１２６番１１ ｢鳥飼中１－２－２７｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 南摂津 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 南摂津駅北東方 3.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅 徒歩圏外で利便性は劣るものの総額面で値頃感があることから、地価はほぼ横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪モノレール線沿線及びＪＲ東海道本線、阪急京都線の各駅を起点とするバス圏の住宅地域で、概ね摂 津市南部の圏域。需要者の中心は、職場等で地縁のある戸建住宅を指向する一次取得者層である。駅徒歩圏外で周辺に 工場、倉庫等が立地し、住環境及び利便性は劣るものの総額面で値頃感があることから、地価はほぼ横ばい傾向で推移 している。需要の中心となる価格帯は、土地は１５００万円まで、新築の戸建は総額３０００万円までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、用途的・規模的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、地積 及び事業収支の観点から収益物件を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。以上より、戸建 住宅地域で自己使用目的での取引が支配的であることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した説得力 のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　摂津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.7] [103.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 摂津市においては、人口及び世帯数が微増傾 向で、岸辺駅周辺での開発が取引件数を牽引 しているが、鳥飼地区等の南部地域はやや弱 含みである。 駅徒歩圏外で利便性は劣るものの総額面で値 頃感があることから、相応の需要は維持して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％