別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 門真 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -18 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良 印  TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市島頭３丁目３８５番２外 ｢島頭３－２１－１０｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.1m市道 水道、ガス 大和田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．１ ｍ市道 交通 施設 大和田駅南東方 1.8km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状のまま推移していくものと思われ る。ただ、地元経済の回復は弱く、地価はまだ下落している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね門真市の京阪電鉄本線沿線等の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏のうち門真市居住者がほと んどを占め、外部からの転入は少ない。日本経済は、米中貿易摩擦や世界経済の不確実性等による先行不透明感が強く 、個人消費等も弱い中、駅徒歩圏外の住宅地域で、需要もまだ少ない。新築戸建で２．６千万円まで、中古戸建で１～ ２千万円程度の物件が需要の中心であるが、中古過小規模住宅では数百万円の物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心で 、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって 、市場性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との 検討を踏まえ、当該標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [135.3] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、世界経済の不確実性等による先 行不透明感が強く、個人消費等も弱い中、門 真市の地元経済もまだ厳しい。 職住近接型の一般住宅が多い住宅地域で、駅 への接近性等劣り、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％