別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 門真 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   門真 -7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　長畑　正明 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 門真市月出町１３５８番 ｢月出町１５－９｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 大日 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 大日駅南東方 750m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門真市、守口市内の京阪本線沿線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の住宅地域。需要者の中心は門真 市に地縁を有する一次取得者である。旧集落的な住宅地域であり、街路条件もやや劣るため、当該地域の需要者は限定 される傾向にある。地価はやや弱含みである。市場の中心価格帯は、同規模程度の土地で１５百万円～１７百万円程度 、新築戸建住宅で３千万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、収益目的の取引は少ない。標準地 は小規模画地であり、戸建賃貸の需要も乏しいことから賃貸物件の想定が困難である。よって収益価格は試算できなか った。当該標準地においては取引市場の実態を反映し説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門真 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [110.0] [101.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善が続くなか景気は緩や かに回復。中国経済の先行き等の海外経済の 動向や消費税引上げ後の消費者マインドの動 向に留意が必要。 旧集落的住宅地域で、特に変動要因はなく、 今後も現状のまま推移することが予測される 。地価はやや弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％