別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 羽曳野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　内富　淳二 印  TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市島泉１丁目４６２番５ ｢島泉１－１８－１５｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅と 農地等が混在する住 宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 高鷲 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 高鷲駅北西方 450m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅等を中心とした農地等もみられる既成住宅地域であり、地域要因に変動はみられない。需要はやや 弱含みで、地価は、下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とした羽曳野市及び隣接市等の住宅地域である。主な需要者は、羽曳野市及び 隣接市等の自用目的の一時取得者層が中心である。対象標準地の存する地域は、駅徒歩圏内に存するが、周辺では農地 等も見られる地域であり、外部からの流入は見られず、需給は弱含みで推移している。市場における中心価格帯は、土 地で１，３００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されるこ とから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心と なっていることから、本件では、かかる市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [162.8] [101.0] 100 99,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続くものの、当市 での影響は限定的であり、人口減少、高齢化 率上昇等から不動産需要の不透明感は否めな い。 農地等も見られる中小規模住宅を中心とした 既成住宅地域で、地域要因に変動は見られな い。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％