別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 羽曳野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -18 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　上田　元嗣 印  TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市河原城１０９０番 ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北5.5m府道 水道、ガス、下水 恵我ノ荘 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５．５ ｍ府道 交通 施設 恵我ノ荘駅南方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が多い旧集落の表通りの既成住宅地域で、特段の変化は見込み難く、今後も概ね現状を維持し て推移していくものと予測する。地域及び需給の状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽曳野市を中心とした近鉄南大阪線沿線の住宅地域である。需要者は、羽曳野市及び周辺市町に居住す る一次取得者層が中心であり、地縁者に限られる傾向にある。当該地域は、駅から遠い郊外に残る旧集落内の既成住宅 地域で、利便性、環境ともに選好性に劣るため、市場は弱含みで推移している。中心的価格帯は、土地で２０００万円 前後であるが、近年は画地細分化の傾向もみられ、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とする旧集落の既成住宅地域であり、経済合理性ある賃貸事業を想定することが困難であったため 、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、市場において成立した正常な取引事例をもとに試算された価格であり、 市場の実態を反映し実証性に優れている。よって、当該標準地については、代表標準地からの検討結果にも留意の上、 比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [147.5] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽曳野市の人口減少は続いている。景気は緩 やかな回復基調にあるが、当市への影響は弱 く、市内住宅需要は一部の地域を除き依然や や低調である。 地域要因に格別の変動はない。駅から遠く旧 集落的性格を有する既成住宅地域であり、需 要は地縁者が中心でやや限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％