別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 羽曳野 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽曳野 -17 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　内富　淳二 印  TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽曳野市伊賀２丁目５０４番６ ｢伊賀２－４－３｣ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北4.1m府道 水道、ガス、下水 藤井寺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．１ｍ 府道 交通 施設 藤井寺駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅等を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に変動は生じていない。駅徒歩圏外の立地条件から需 要は低調であり、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線及び近鉄長野線沿線を中心とした羽曳野市及びその隣接市等に存する住宅地域である。主 な需要者は、羽曳野市及び隣接市等の自己利用目的の一次取得者等が中心である。対象標準地の存する地域は、駅から やや距離のある位置に存する住宅地域であり、外部からの流入もみられず、需要は弱含みで推移している。市場の中心 価格帯は、土地で２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されるこ とから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心と なっていることから、本件では、かかる市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽曳野 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [120.5] [100.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続くものの、当市 での影響は限定的であり、人口減少、高齢化 率上昇等から不動産需要の不透明感は否めな い。 中規模戸建住宅を中心とした既成住宅地域で 、地域要因に変動は見られず、需給はやや弱 含みで、地価も下落傾向で推移していくもの と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％