別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -14 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　坂口　由記 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市片山町１４番４２ ｢片山町１－９２｣ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度1種最高10m (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 河内国分 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 河内国分駅北西方 550m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 坂道の多い一般戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も同様の住環境を維持するものと予測す る。地価については景気回復が実感できるまでは引き続き微落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線・ＪＲ関西本線沿線を中心とする柏原市内駅徒歩圏の住宅地域である。地価については駅徒 歩圏の街路条件の良い平地にある住宅地には底打ち、上昇の兆しが見られ、丘陵地、高台、駅距離のある住宅地はまだ 弱含み傾向にある。駅に近いが高台の当該エリアに対する需要は底堅く、需要者は自己使用目的の市内居住者が中心で ある。市場の中心価格帯は土地は１００㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅地域であり主として自用目的の取引が中心である。収集した取引事例は地域特性の類似した周 辺類似地域内のもので説得力を有する。一方、周辺に共同住宅は殆ど見られず、また標準地の画地規模から収益物件の 想定は困難であるため収益還元法の適用は見送った。従って市場性を反映した比準価格を標準とし、また単価と総額と の関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [133.9] [104.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の悪化が関連業種に波及するなか消費 増税の影響も続き、景気は個人消費の動向や 世界経済の減速など懸念材料も多く不透明感 が強まっている。 地域要因に特段の変動は見られない。丘陵地 の住宅地域にあり、地価は下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％