別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -12 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　谷本　明夫 印  TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 86,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大字高井田１２０４番３３８ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南東6.8m市道 水道、ガス 高井田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 高井田駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。交通接近条件 がやや劣ることから、地価は今後も緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏原市におけるＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線の住宅地域と判定した。主たる需要者は、柏原市及び隣 接市に居住する自用目的の個人である。柏原市東部の丘陵地に位置する住宅地域であり、最寄り駅への利便性や生活利 便性がやや劣るため需要は低迷している。中心となる価格帯は標準地と同程度の規模で７５０万円～９００万円程度。 中古住宅で土地約１２０㎡程度で１６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。共同住 宅の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場 性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [165.7] [103.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融政策を背景に景気は昨年に引き 続き回復基調にある。不動産市場では消費税 増税による駆け込み需要後の停滞が懸念され る。 駅徒歩圏にあるが郊外に開発された大規模な 住宅団地で、相対的競争力の弱さから、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％