別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 柏原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -7 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　麻生嶋　信 印  TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市玉手町３９番３ ｢玉手町１１－７｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 道明寺 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 道明寺駅南東方 910m 法令 規制 ２中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はないが、中心部からやや遠く、生活利便性に劣 るため、需要は弱く、地価は未だ下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏原市内の中心部からややはずれた住宅地域である。市外からの流入はほぼ無く、主たる需要者は、地縁 を有する２次取得者と思われる。やや生活利便性に劣ることから、需要は弱く、地価も未だ底値を探っている。中心と なる価格帯は１００㎡で、土地総額８００万円程度。建物込みの新築物件の場合、２０００万円台前半の売出物件が見 受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建物件がほとんどであり、その画地規模や接近性からも、収益性によって価格形成される地域で はないため、収益価格は求めなかった。一方、比準価格は同一需給圏の類似性・代替性の高い事例を採用して求めたも のであり、実証的で、かつ市場性を直接的に反映したものである。よって本件では比準価格を採用し、単価と総額の関 連や現在の市場動向、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [178.3] [101.0] 100 79,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は堅調とはいえ、製造業に弱さも生じて いる。柏原市は人口減少が継続しており、住 宅地の地価も利便性の高い地域以外は下落傾 向にある。 最寄駅徒歩圏内ではあるが、中心部からは少 し外れた生活利便性に劣る地域であり、地価 は未だ底値を探っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％